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Calcul du rendement locatif : brut, net et trésorerie
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, puis en multipliant par 100. Un appartement acheté 120 000 € et loué 600 € par mois rapporte donc 6,0 % brut. Le rendement net retire les charges et ajoute les frais d'achat ; la trésorerie dit enfin ce qui reste, ou ce qu'il faut ajouter, chaque mois une fois le crédit payé.
Le rendement brut
Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat × 100
Exemple : 600 € × 12 = 7 200 € de loyer par an, divisés par 120 000 €, soit 6,0 %. C'est le chiffre qui sert à comparer vite deux annonces, mais il surestime toujours ce que le bien rapporte : il ignore les charges, les impôts et les frais d'achat.
Le rendement net
Rendement net = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ (prix + frais d'achat) × 100
Les charges du propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, entretien, gestion et mois de vacance. Une règle prudente les estime au quart du loyer. Les frais d'achat (notaire surtout) représentent environ 8 % du prix dans l'ancien.
Exemple : 7 200 € − 1 800 € de charges = 5 400 €, divisés par 129 600 € (prix et frais), soit 4,2 % net, avant impôt.
La trésorerie mensuelle (le cash-flow)
Trésorerie = loyer − mensualité du crédit − charges mensuelles
Avec 10 % d'apport, un crédit de 116 640 € sur 20 ans à 3,5 % coûte 676 € par mois. Le bien rapporte 600 €, coûte 150 € de charges : la trésorerie est de −226 € par mois. Un rendement brut de 6,0 % ne suffit donc pas, avec ces conditions, à faire « s'autofinancer » le bien.
Quel rendement viser ?
Il n'existe pas de bon chiffre unique : 5 % brut est élevé à Paris et faible dans une petite ville de province, où les prix sont bas mais la demande locative plus incertaine. Le bon repère est le rendement habituel de la commune, calculé à partir du loyer et du prix au m² qui y sont pratiqués. Tutroov le donne pour 469 villes de France, et juge chaque annonce par rapport à lui.
Ce calcul, sur chaque annonce
L'extension gratuite Tutroov fait ces trois calculs sur chaque annonce leboncoin, Bien'ici, SeLoger ou d'agence, avec le loyer du marché de la commune. Sans compte.
Questions fréquentes
- Comment calculer le rendement locatif brut ?
- Multipliez le loyer mensuel par 12, divisez par le prix d'achat, puis multipliez par 100. Un bien acheté 120 000 € et loué 600 € par mois rapporte 6 % brut.
- Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
- Le rendement net retire du loyer les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance) et ajoute au prix les frais d'achat. Il est en général inférieur d'un tiers environ au rendement brut, avant impôt.
- Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ?
- C'est la trésorerie mensuelle : le loyer moins la mensualité du crédit et les charges. Positive, le bien s'autofinance ; négative, il demande un effort d'épargne chaque mois.
- Quel est un bon rendement locatif ?
- Il dépend de la ville : le bon repère est le rendement habituel de la commune, calculé à partir du loyer et du prix au m² qui y sont pratiqués. Tutroov le donne pour 469 villes et juge chaque annonce par rapport à lui.